WOZ perikelen

De Waardering Onroerende Zaken (WOZ) is een waardering door de overheid van onroerend goed en vindt jaarlijks plaats. Op de WOZ-waarde zijn allerlei belastingen gebaseerd. Dat maakt dat men de waarde graag zo laag mogelijk ziet vastgesteld. Aan de andere kant is het voor iemand die zijn huis wil verkopen aantrekkelijk om een zo hoog mogelijke WOZ-waarde te hebben.

De WOZ-waarde wordt vastgesteld aan de hand van verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in de omgeving. Meestal is de WOZ-waarde wat lager dan wat een taxateur zou vaststellen. Dat komt ook doordat de WOZ-waarde in een bepaald jaar de waarde aangeeft van het object op 1 januari van het voorgaande jaar.

In het geval van een asbestdakwoning zou je verwachten dat de WOZ-waardes lager uitvallen dan die van vergelijkbare woningen zonder asbestdak. Bovendien is het aannemelijk dat de verlaging plaats vindt op of na 2016, toen de overheid begon met het programma om asbestdaken te verbieden en eigenaren te dwingen hun dak te saneren. Dat zou tot een volgende tabel kunnen leiden (dit zijn concrete getallen van vergelijkbare bestaande woningen):

2014

2015

2016

2017

2018

2019

asbestdak (1)

€195.000

€200.000

€162.000

€177.000

€220.000

€235.000

waardeverloop in %

+2,5%

-19%

+9%

+24%

+6%

pannendak (2)
waardeverloop in %

€185.000

€195.000 +5,4%

€200.000 +2,5%

€215.000 +7,5%

€240.000 +11,6%

€250.000 +4,1%

We zien hier dat voor 2015 de WOZ-waarde van de asbestdakwoning (1) iets hoger was dan die van de pannendakwoning (2). Maar in 2016 maakt woning 1 een duik, die sindsdien niet meer ingelopen wordt, ook al is in 2018 de betreffende woning gesaneerd is en het asbest verwijderd. Woning 1 is in de periode 2014 - 2019 22,5% in waarde gestegen en woning 2 31,1%, een verschil van bijna 9%.

We kunnen een rij aan de tabel toevoegen, namelijk wat het verloop van woning 1 zou zijn geweest als er geen asbestdak op had gezeten en de waardeontwikkeling zonder duik was doorgelopen. Als percentages nemen we vanaf 2017 die van woning 2:

2014

2015

2016

2017

2018

2019

woning 1, maar zonder asbestdak

€195.000

€200.000

€205.000

€220.000

€245.000

€255.000

waardeverloop van woning 2

+2,5%

+2,5%

+7,5%

+11,6%

+4,1%

We zien dat het aannemelijk is dat in dat geval de waarde van de woning €20.000 hoger zou zijn geweest! Een voorbeeld van blijvende schade t.g.v. het asbestdak.

Natuurlijk is dit maar een enkel geval. Maar analyse van een groot aantal van dergelijke gevallen moet duidelijk maken dat het hier een algemeen effect betreft.

Gemiddelde waardeverandering per provincie

Er bestaat een rekenhulp om de gemiddelde WOZ-waardeverandering vast te stellen, uitgaande van jaar en provincie. De gegevens zijn o.m. gebaseerd op CBS-data. Dit is te gebruiken om na te gaan of de waardeontwikkeling van een woning afwijkt van het gemiddelde. Zie daarvoor de website berekenhet.nl.

Met de percentages die we uit deze website ophalen kunnen we de tabel aanvullen. We nemen daarvoor woning 1 en rekenen zonder asbestdak:

2014

2015

2016

2017

2018

2019

woning (1)

€195.000

€199.100

€206.600

€219.200

€239.700

€264.300

waardestijging vlg. berekenhet.nl

+2,1%

+3,8%

+6,1%

+9,4%

+10,3%

Met de gemiddelde waardestijging in de betreffende provincie (Zuid-Holland) loopt de woningwaarde zelfs op tot €264.300, dat is bijna €30.000 meer dan de WOZ-waardering!

Conclusie

Deze berekeningen laten zien welke wijzigingen in woningwaarde aannemelijk zijn, uitgaande van verschillende uitgangspunten. In de tweede tabel wordt uitgegaan van een stijging die afgeleid is uit de buurt, in de derde tabel van een stijging die afgeleid is uit de algemene waardestijging in de betreffende provincie (Zuid-Holland in dit geval). Welk uitgangspunt ook gekozen wordt, duidelijk is dat de woning met asbestdak €20.000 tot €30.000 achterloopt bij de algemene waardeontwikkeling.

Waarom is dit belangrijk? Het geeft aan dat woningeigenaren schade lijden door het stigma dat een asbestdak aan een woning geeft.

Door naar Aanpassing WOZ-waarde