Aanpassing WOZ

Om aan te tonen wat het effect van een asbestdak op de woningwaarde is, is de WOZ-waardering een geschikt middel. Maar dan moet er bij die waardering wel rekening gehouden zijn met het asbestdak. Niet alle gemeenten doen dat uit zichzelf. Soms is de aanwezigheid van een asbestdak bij de gemeente onbekend en in andere gevallen ontkent men het waardeverminderend effect van een asbestdak. In beide gevallen loont het om in beroep te gaan. In onderstaand voorbeeld zijn de WOZ-waardes van twee vergelijkbare woningen (met een asbestdak) gegeven. Beide zijn in 2018 gesaneerd; de ene eigenaar heeft verlaging van de WOZ-waarde gevraagd, de andere niet.

2014

2015

2016

2017

2018

2019

woning 1

€185.000

€185.000

€185.000

€187.000

€215.000

€230.000

woning 2

€185.000

€190.000

€160.000

€167.000

€210.000

€225.000

Bij woning 1 is geen duidelijke dip te zien, bij woning 2 wel, nl. van €30.000.

Wat te doen ...

Het is dus van belang om in de WOZ-waardes een duidelijke dip te zien. De meest logische tijdstip daarvoor is rond 2015 - 2016 omdat toen immers de overheid begon met de drang om de asbestdaken te saneren. Dat bracht potentiële kopers het besef bij dat een dergelijk dak een kostenpost zou worden, wat de koopprijs drukte. Sommige woningeigenaren realiseerden zich dit en gingen in beroep tegen de te hoge WOZ-waarde, anderen niet.

... als de WOZ-tabel van uw woning niet een dergelijke dip laat zien?

Dan is de vraag of de waardevermindering al eerder is ingecalculeerd. Om dat na te gaan kunt u twee dingen doen:

  • de WOZ-waarde van andere woningen met asbestdak in uw buurt nagaan1. Als die wel een dip laten zien is die eigenaar kennelijk in beroep gegaan (tenzij een ander feit de oorzaak was). Als de WOZ-waarde van uw woning duidelijk hoger is zou dat voor u een reden kunnen zijn om alsnog in beroep te gaan.

  • de WOZ-waarde van gelijkwaardige woningen met een gewoon dak in de buurt nagaan1. Als die waarde duidelijk hoger ligt dan die van uw woning woning is kennelijk al met het waardeverminderend effect van uw asbestdak rekening gehouden. Dat is op zichzelf een bewijs van waardevermindering van uw woning! U kunt de WOZ-waardering dan accepteren. Maar als die woning ongeveer gelijk gewaardeerd is met de uwe is er reden om in beroep te gaan.

In het beroep is het verstandig om bij het verzoek om verlaging van de WOZ-waarde uit te gaan van de totale kosten van de daksanering. Als u dat niet weet vraag dan bij buren of reken €200/m² (bij golfplaten iets minder).

... als de referentiewoningen onjuist gekozen zijn?

Als u het niet eens bent met de referentiewoningen die gebruikt zijn om de waarde van uw woning te bepalen, bijvoorbeeld omdat die geen asbestdak hebben, kunt u ook in beroep gaan als de waarde daarvan min of meer gelijk is aan de WOZ van uw woning.

... als uw woning al gesaneerd is en vorige WOZ-waarderingen geen dip laten zien?

Dan is het te laat om er nog iets aan te doen. U kunt WOZ-waardes niet met terugwerkende kracht laten verlagen. Maar u hebt dan de rekening van de sanering. Die is ook geschikt om de schade aan te tonen.

... als uw bezwaar niet wordt geaccepteerd?

Het gebeurt nogal eens dat een verzoek om verlaging van de WOZ-waarde wegens de aanwezigheid van een asbestdak wordt afgewezen. U kunt dan verwijzen naar de volgende rechterlijke uitspraak:

Naar het oordeel van de rechtbank dient het waardedrukkende effect van de aanwezigheid van asbesthoudende materialen te worden gesteld op het bedrag dat op de waardepeildatum door de veronderstelde koper zou worden gereserveerd voor de toekomstige verwijdering van deze materialen (vgl. ECLI:NL:HR:2001:AD7580). Nu verweerder naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de aanwezigheid van asbest is verdisconteerd in de verkoopprijzen van (één van) de vergelijkingsobjecten, is ten onrechte geen rekening gehouden met voornoemd waardedrukkend effect.

Bron: rechtspraak.nl. U kunt deze uitspraak (of een verwijzing ernaar) natuurlijk ook meteen in uw beroep opnemen.

Inspiratie voor een WOZ-bezwaar in verband met een asbestdak vindt u hier. Let op: een bezwaar moet binnen 6 weken na dagtekening van het WOZ-besluit worden ingediend.


1 U kunt de WOZ-waarde van elke woning in Nederland gratis opzoeken via de website
WOZ-waardeloket.nl.

Door naar Verkoopprijzen