Een berekening
Wat vindt u hier?
Het is goed om een helder beeld te hebben van waar het in de operatie 'asbest sanering' om draait. Daar hebben we allerlei gegevens voor nodig. Een belangrijke bron van gegevens is het rapport 'MKBA asbesthoudende daken en gevelpanelen' (2012) van onderzoeksbureau Ecorys, dat aan de basis lag van de Asbestwet*, waar we mee te maken hebben. De rest moeten we schatten.
Van bekende getallen geven we de bron. Schattingen geven wij aan in de tekst of met bandbreedtes (minimum- en maximumwaardes). In de loop van de tijd zullen meer en betere getallen beschikbaar komen. Daarmee kunnen de berekeningen nauwkeuriger worden. Van tijd tot tijd zullen deze berekeningen dus aangepast worden.
De basisgetallen
Hieronder staan een aantal belangrijke getallen over de omvang van de asbestgerelateerde particuliere woningmarkt, afkomstig uit het Ecorys rapport.
Totaal asbesthoudend dak- en geveloppervlak | 130 miljoen m2 |
|
waarvan woningen |
20 miljoen m² |
|
waarvan particulier (eigendom) |
70% = 14 miljoen m² |
Aantal asbestwoningen |
578.000 |
|
waarvan particulier |
70% = 406.000 |
Ecorys geeft ook de kosten van de diverse stappen in het saneringsproces. Dat levert de gemiddelde kosten van een sanering incl. herbouw op.
Gemiddeld oppervlak asbestdak en/of -gevel |
34 m² |
Kosten sanering Melding Asbestinventarisatie Asbestverwijdering Transport en stort Totaal |
gratis (vergunning niet meer nodig sinds 2012) € 0,50/m² €10/m² € 3,50/m² €14/m² |
Kosten nieuw dak/gevel |
€35/m² |
Subsidie |
€4,50/m² |
Totale saneringskosten per m² voor verwijderen asbest, opbouw nieuw dak en gevel |
€45,50/m² |
Totale saneringskosten voor verwijderen asbest, opbouw nieuw dak en gevel (kosten/m² x hoeveelheid m²) | €1513 (ex BTW) of €1831 (incl. BTW) |
Totale saneringskosten voor alle particuliere asbestwoningen (kosten per woning x aantal woningen) | €760 miljoen (incl. BTW) |
En nu de echte getallen
Als het bovenstaande werkelijkheid zou zijn zou deze website niet bestaan. Maar helaas, de werkelijkheid is anders. In ons bezit zijn rekeningen van de sanering van echte woningen, gesaneerd en weer opgebouwd door een echt bedrijf. En dus echte rekeningen. Het betreft een tussenwoning, gedekt met Eternit leien (15% chrysotiel) op dak en gevel en een hoekwoning met hetzelfde materiaal. In deze offertes zijn overigens dak- en geveloppervlak meegenomen. We gaan er van uit dat het onderscheid, dat in de wet gemaakt wordt tussen dak en gevel voor particuliere woningen weinig zin heeft. Als een woning gesaneerd moet worden, dan maar helemaal. Hieronder de getallen. Daarbij is meteen de ontwikkeling van de prijzen te zien.
2015 (tussenwoning) | 2018 (hoekwoning) | |
Oppervlak dak en gevel | 57m² + 25m² = 82m² | 59m² + 66m² = 125m² |
Prijs sanering (ex. BTW) | €3500 (= €41/m²) | €5418 (= €42/m²) |
Subsidie €4,50/m² (alleen voor dak!) | €256,50 (= 2%) | €270 (= 1%) |
Prijs nieuwe leien & aanbrengen | €8900 (= €104/m²) | €15222 (= €122/m²) |
Huur steiger | €1300 (= €16/m²) | €2011 (= €16/m²) |
Totaal (ex. BTW) BTW Incl. BTW |
€13.318 € 2.797 €16.114 |
€22.651 € 4.757 €27.408 |
Totaalprijs per m², incl. BTW | €190 (= 16114/85) | €219 (= 27408/125) |
De kosten van het echte voorbeeld zijn per m² dus meer dan het viervoudige van die van het Ecorys rapport. Daarbij zijn tussen 2015 en 2018 de totale kosten met 15% gestegen. Waar komt dat enorme verschil vandaan? Natuurlijk, zoiets eenvoudigs als een steiger blijkt ook een flinke bijdrage te leveren, en ontbreekt in de cijfers van Ecorys. En het gemiddelde huis volgens Ecorys heeft een mini-dakje, dat minder dan half zo groot is als dat van onze tussenwoning. Maar we berekenen de prijs per m², dus dat maakt niet uit. Wellicht is ook het verwijderen en weer aanbrengen van golfplaten minder duur dan leien. Maar het verschil blijft onaanvaardbaar groot. Doordat de wetgever de optimistische cijfers van Ecorys heeft gehanteerd is het beeld in den Haag, wat dit alles écht betekent voor de woningeigenaar, behoorlijk scheef.
Verder rekenen
Met deze getallen kunnen we verder rekenen. Vanwege het grote verschil tussen onze cijfers en die van Ecorys nemen we voor de overall saneringskosten een bandbreedte van €100 tot €200/m².
Gegeven het totale dakoppervlak van 14 miljoen m² zullen de totale saneringskosten van de asbestwoningen in particulier bezit dan 1,4 miljard tot 2,8 miljard Euro bedragen. In dat bedrag zit 240 miljoen tot 480 miljoen Euro aan BTW.
Ecorys berekent overigens niet de totale kosten, zoals hier, maar alleen de extra kosten, die ontstaan door het eerder vervangen van de materialen dan zonder wettelijke verplichting het geval zou zijn. Dat bedrag is, voor de gehele sector, 1,6 miljard Euro.
* Asbestwet. Er is geen asbestwet meer, omdat de Eerste Kamer het wetsontwerp verworpen heeft. De overheid wil nog steeds van het asbestmateriaal op daken en gevels af, maar kan dat niet meer wettelijk afdwingen.